“이게 진짜 상투였나?” 강남 토지거래허가구역 해제 이후 서울 아파트 시장 급냉 이유는?

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✨목차

1. 서울 아파트 거래량, 왜 갑자기 줄었나?

2. 강남3구 거래 급감, 진짜 고점은 3월이었다?

3. 전·월세 시장까지 한파…전세보증금 하락세

4. 앞으로의 전망은? 대출 규제와 금리가 변수

 

 

1. 서울 아파트 거래량, 왜 갑자기 줄었나?

2025년 4월, 서울 아파트 시장은 급격한 거래 감소를 기록했습니다.

 

서울부동산정보광장에 따르면 4월 아파트 매매 건수는 총 3,191건으로 집계되었습니다.

 

이는 3월(9,675건) 대비 무려 67%나 줄어든 수치입니다.

거래량 급감의 원인 중 하나는 강남 토지거래허가구역 해제 이후의 단기 투자 수요 소멸입니다. 

 

허가구역이 일시적으로 해제된 2~3월에는 거래가 폭발적으로 증가했지만, 그 효과는 오래가지 못했습니다.

특히 대선을 앞두고 시장의 불확실성이 커지면서, 매수자들의 관망세가 심화된 것도 주요 원인으로 분석됩니다.

2. 강남3구 거래 급감, 진짜 고점은 3월이었다?

강남3구(서초, 강남, 송파)의 아파트 거래량은 3월을 기점으로 급감했습니다. 

 

송파구는 865건에서 63건으로, 강남구는 802건에서 37건으로, 서초구는 410건에서 11건으로 줄어들며 사실상 ‘거래 절벽’ 수준에 도달했습니다.

3월 거래가량이 역대급으로 높았던 점을 고려하면, 일부 전문가들은 “3월이 올해의 상투(고점)일 수 있다”는 분석을 내놓고 있습니다.

실제로 4월 평균 매매가격은 10억 7,674만원으로, 전월 대비 약 21.7% 하락한 것으로 나타났습니다. 

 

이는 투자 심리가 급속히 얼어붙은 결과로 볼 수 있습니다.

3. 전·월세 시장까지 한파…전세보증금 하락세

매매 시장의 냉각은 전세와 월세 시장에도 영향을 주고 있습니다. 

 

4월 서울 아파트 전세 거래량은 9,011건으로 3월 대비 32.8% 감소했습니다. 

 

월세 거래는 6,324건으로 전월보다 23.1% 줄어들었습니다.

전세 보증금도 하락세를 보이고 있습니다. 

 

4월 평균 전세 보증금은 5억 4,882만원으로, 전월보다 약 1.6% 떨어졌습니다.

이는 고금리 환경과 대출 규제가 맞물리면서 임대 수요도 줄고 있음을 의미합니다. 

 

세입자 입장에서는 대출 부담이 커지고, 집주인 입장에서는 매도보다 관망이 유리한 상황이 지속되고 있습니다.

4. 앞으로의 전망은? 대출 규제와 금리가 변수

전문가들은 조기 대선 이후에도 부동산 시장의 불확실성은 여전하다고 진단하고 있습니다. 

 

특히 오는 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 본격화되면 거래는 더욱 위축될 가능성이 있습니다.

KB국민은행 수석부동산전문위원은 “3월 거래가 올해의 고점일 가능성이 높다”며 “강남3구와 용산 지역도 당분간 숨 고르기에 들어갈 것”이라고 분석했습니다.

즉, 지금은 급매나 고가 매수보다 시장 흐름을 주시하며 유동성 확보에 초점을 맞춰야 할 시기입니다.

📍마무리

서울 아파트 시장은 강남 토지거래허가구역 해제 이후 단기 반등을 보였지만, 그 반짝 상승은 오래가지 못했습니다. 

 

대선, 금리, 대출 규제 등 여러 불확실성이 겹치며 다시 냉각 국면에 접어들었습니다. 

 

투자자와 실수요자 모두 한 템포 늦추고, 7월 이후의 정책과 시장 흐름을 냉정하게 판단하는 것이 중요합니다.

 

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