"부부 공동명의 1주택, 잘못하면 '세금 폭탄' 온다!"

✨목차

1. 부부 공동명의 1주택 특례란?

2. 공시가격, 보유 기간, 연령별 특례 유불리

3. 공동명의 전환 시 증여세·취득세 부담

4. 선택은 신중하게! 절세 전략의 핵심

 

1. 부부 공동명의 1주택 특례란?

부부 공동명의 1주택자 과세 특례는 단독 명의 1주택자와 동일하게 종합부동산세(종부세)를 납부할 수 있도록 한 제도입니다.

 

이 제도를 활용하면 공시가격에서 12억 원을 공제받고, 최대 80%의 고령자·장기보유 세액 공제 혜택을 누릴 수 있습니다.

 

단, 이 특례는 납세자가 직접 신청해야 하며, 신청하지 않을 경우 배우자 각각 9억 원씩 공제되어 총 18억 원이 공제됩니다.

특례 신청 시에는 기본 공제 외 추가 세액 공제를 받을 수 있지만, 신청하지 않으면 종부세법상 1세대 2주택으로 간주되어 공제 혜택이 제한됩니다. 

 

따라서 본인의 재산 상황, 보유 기간, 연령을 면밀히 따져보고 선택하는 것이 중요합니다.

 

2. 공시가격, 보유 기간, 연령별 특례 유불리

부부 공동명의 특례가 모든 경우에 절세를 보장하는 것은 아닙니다.

 

공시가격, 보유 기간, 연령이 절세 효과를 가르는 핵심 요소입니다.

✔️특례가 유리한 경우

공시가격이 20억 원 이상인 경우, 보유 기간이 길고 납세자의 연령이 높아 세액 공제율이 60% 이상에 해당하면 특례 신청이 유리합니다.

예를 들어, 67세 납세자가 공시가격 20억 원의 아파트를 13년간 보유했다면 특례를 적용해 종부세를 68만2560원 납부할 수 있습니다.

✔️특례가 불리한 경우

반면, 공시가격이 낮고 보유 기간이 짧거나 연령이 낮은 경우 특례를 신청하지 않는 것이 더 나을 수 있습니다. 

 

국세청이 제시한 세부담 비교표에 따르면, 공시가격 하위 3단계(12억~32.5억 원)에서는 특례 신청이 불리할 가능성이 큽니다. 

 

예컨대, 같은 조건에서 특례를 적용하지 않으면 부부가 각각 종부세를 19만5500원씩 납부해 총 39만1000원으로 부담이 줄어듭니다.

 

3. 공동명의 전환 시 증여세·취득세 부담

단독 명의를 공동 명의로 전환하는 경우 공제 금액은 늘어나지만, 증여세와 취득세 부담을 신중히 고려해야 합니다.

예를 들어, 공시가격 20억 원(시세 25억 원)의 아파트를 배우자에게 50% 지분을 증여한다면, 기본 공제 6억 원을 제외한 6억5000만 원에 대해 증여세 1억3500만 원이 부과됩니다. 

 

이 외에도 취득세율 3.8%가 적용되며, 추가로 건강보험료 부담이 발생할 수 있습니다.

이처럼 공동명의로 전환할 경우 증여세, 취득세, 보유세는 물론 향후 양도세, 상속세까지 종합적으로 고려해야만 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.

 

4. 선택은 신중하게! 절세 전략의 핵심

부부 공동명의 1주택 특례는 모든 상황에서 절세를 보장하지 않습니다.

 

본인의 공시가격, 보유 기간, 연령, 세액 공제 가능성을 철저히 분석한 후 결정해야 합니다.

1️⃣ 국세청 홈택스 시뮬레이션 활용: 특례 신청 전후의 종부세를 비교 분석.

2️⃣ 중개업소 상담: 지역 중개업소에서 특례에 따른 세 부담을 안내받을 수 있음.

3️⃣ 증여·취득세 검토: 공동명의 전환 시 발생할 수 있는 추가 세금을 충분히 따져보기.

종부세 부담을 줄이기 위해 무조건 특례를 선택하기보다는, 장기적인 세금 부담과 가족 재산 구조를 고려한 맞춤형 전략이 필요합니다.

 

 

 

 

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